Área não averbada pode ser financiada?

É uma das situações mais comuns em cidades do interior: a casa foi construída ou ampliada ao longo dos anos, mas a matrícula no cartório continua mostrando só o terreno, ou uma área menor do que a real. Na hora de vender para alguém que vai financiar, isso aparece, e pode travar o negócio.

O que é averbação

Averbar é registrar na matrícula do imóvel uma mudança que aconteceu nele: uma construção nova, uma ampliação, uma demolição. A matrícula é o documento que diz, oficialmente, o que existe naquele endereço. Se a construção não foi averbada, para o cartório ela simplesmente não existe.

E o financiamento?

O banco empresta o dinheiro tendo o próprio imóvel como garantia. Por isso, ele avalia o que está registrado, não só o que está construído. Na prática:

• a área que não está averbada costuma ficar fora do valor de avaliação, o que reduz quanto o banco aceita financiar;
• muitos bancos não aprovam o crédito enquanto a construção não estiver regularizada;
• quando aprovam, o comprador precisa cobrir a diferença com uma entrada maior.

Cada banco tem sua política, então a resposta exata depende de onde o financiamento será feito. Mas a regra geral é: imóvel irregular limita o crédito.

Antes de fazer uma proposta, compare a matrícula com o imóvel que você visitou. Se a área construída não corresponder, pergunte como está a regularização.

Como regularizar

O caminho costuma passar por três etapas:

1. Prefeitura: aprovação da planta e emissão do habite-se, que atesta que a construção está de acordo com as regras do município.
2. Receita Federal: declaração da obra e emissão da certidão de regularidade, que trata das contribuições previdenciárias da construção.
3. Cartório de registro de imóveis: averbação da construção na matrícula, com os documentos das etapas anteriores.

Os custos e o prazo variam conforme o tamanho da área, a idade da obra e a situação do projeto. Vale fazer o levantamento antes de anunciar.

Para quem vende

Regularizar antes de colocar à venda amplia o público: o imóvel passa a atender também quem depende de financiamento, que é a maioria dos compradores. Um imóvel com documentação em ordem também negocia melhor o preço.

Para quem compra

Se você encontrou o imóvel certo e ele tem área não averbada, não descarte de cara. Dá para negociar a regularização como condição da venda, com prazo definido em contrato. O que não vale é descobrir o problema depois da proposta aceita.