Vai financiar um imóvel? 7 pontos para conferir antes de assinar

O financiamento imobiliário costuma ser o contrato mais longo da vida de uma família: vinte, trinta, às vezes trinta e cinco anos. Pequenas diferenças na assinatura viram dezenas de milhares de reais no fim. Estes são os pontos que a equipe da Tripolone confere com cada cliente antes de fechar.

1. Compare o CET, não só a taxa de juros

A taxa de juros é só uma parte do custo. O Custo Efetivo Total (CET) soma juros, seguros e tarifas, e é o número certo para comparar propostas de bancos diferentes. Um banco com juros menores pode sair mais caro no CET.

2. Entenda SAC e Price

O SAC pesa mais no começo e alivia depois. A Price cabe mais fácil no orçamento hoje, mas custa mais no total.

3. Conte com os seguros obrigatórios

Todo financiamento habitacional inclui dois seguros: o de morte e invalidez permanente (MIP) e o de danos físicos ao imóvel (DFI). Eles entram na parcela e variam conforme a idade de quem financia.

4. Reserve dinheiro além da entrada

Além da entrada, existem custos que normalmente não entram no financiamento: o ITBI (imposto municipal de transmissão), o registro do contrato no cartório e a taxa de avaliação do imóvel pelo banco. Juntos, costumam somar alguns pontos percentuais do valor do imóvel.

5. Veja quanto da renda a parcela compromete

Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda comprovada. Mesmo que o banco aprove no limite, avalie se a parcela cabe com folga no seu mês: o contrato é longo.

6. Confirme se o imóvel está regular

Matrícula atualizada, sem pendências, e construção averbada. Imóvel com área não registrada pode ter o crédito reduzido ou negado, e o problema só aparece na avaliação do banco.

7. Simule em mais de um banco

As condições mudam bastante de um banco para outro, inclusive para o mesmo cliente. E vale saber: depois de assinar, ainda é possível fazer a portabilidade do financiamento para outro banco que ofereça condições melhores.

Vai usar o FGTS? Existem regras: o imóvel precisa ser residencial, na cidade onde você mora ou trabalha, e você não pode ter outro imóvel nessas condições, entre outras exigências. Confira antes de contar com o saldo.

Taxa de evolução de obra: o que é e até quando você paga

Quem compra imóvel na planta com financiamento bancário costuma se surpreender com um valor que aparece antes das parcelas “de verdade” começarem: a taxa de evolução de obra. Ela é legítima, tem começo e fim, e entender como funciona evita susto e cobrança indevida.

O que é

Enquanto o prédio está sendo construído, o banco não entrega todo o dinheiro de uma vez para a construtora. Ele vai liberando aos poucos, conforme cada etapa da obra é concluída e vistoriada.

Sobre o valor já liberado, o comprador paga juros e encargos. Essa é a taxa de evolução de obra, também chamada de juros de obra.

O ponto que mais confunde: a taxa de evolução de obra não diminui a sua dívida. Ela remunera o dinheiro que o banco já adiantou.

Por que o valor sobe todo mês

Como a cobrança incide sobre o que já foi liberado, ela acompanha o andamento da obra. No começo o valor é baixo; conforme a construção avança e mais dinheiro é repassado, a taxa aumenta. Ver o valor crescer é sinal de que a obra está andando.

Quando termina

A fase de obra acaba quando o empreendimento é concluído e regularizado: habite-se emitido e unidades registradas no cartório. A partir daí começa a fase de amortização, com as parcelas que efetivamente abatem o saldo devedor.

E se a obra atrasar?

Com atraso, a fase de obra se estende, e a taxa continua sendo cobrada. É aqui que vale atenção:

• o contrato define a data de entrega e pode prever uma tolerância de até 180 dias;
• passado esse prazo, quando o atraso é responsabilidade da construtora, a Justiça tem entendido que o comprador não deve arcar com os encargos desse período extra;
• cada contrato tem suas cláusulas, então o caso precisa ser analisado com assessoria jurídica.

Como se organizar

1. Peça o cronograma da obra e guarde junto com o contrato.
2. Acompanhe o percentual de obra informado pelo banco no extrato ou aplicativo.
3. Reserve no orçamento um valor crescente para esse período, não um valor fixo.
4. Guarde todos os comprovantes de pagamento.
5. Quando a data de entrega chegar, confira se o prazo contratual foi cumprido.